En corto
El estudio de títulos es la revisión legal del historial de una propiedad durante los últimos diez años: quién ha sido dueño, si hay hipotecas, embargos, prohibiciones, litigios o problemas sucesorios. Se hace antes de firmar la promesa de compraventa, porque es el momento en que todavía se puede desistir sin costo.
Qué se revisa exactamente
El estudio reconstruye la cadena de dominio: las inscripciones en el Conservador de Bienes Raíces que muestran cómo la propiedad llegó de dueño en dueño hasta el vendedor actual, normalmente en los últimos diez años.
Junto con eso se revisan el certificado de dominio vigente, el de hipotecas y gravámenes, el de prohibiciones e interdicciones, el certificado de deuda de contribuciones y —cuando corresponde— la posesión efectiva si la propiedad viene de una herencia.
Los problemas que aparecen con más frecuencia
Hipotecas vigentes que el vendedor da por alzadas pero nunca se alzaron. Herencias sin posesión efectiva tramitada, donde quien vende no es todavía formalmente dueño. Prohibiciones de enajenar inscritas por un juicio. Y diferencias entre la superficie inscrita y la real, típicas en propiedades con ampliaciones no regularizadas.
Ninguno de estos problemas impide comprar; todos encarecen o impiden vender después. Ese es el punto.
Cuándo se hace
Antes de firmar la promesa de compraventa. Es el único momento en que descubrir un problema todavía no cuesta dinero.
Si la propiedad se compra con crédito hipotecario, el banco hará su propio estudio, pero ese estudio protege al banco, no al comprador. No son lo mismo y no reemplaza al propio.
Esta guía la escribe el equipo de Etchepare & Asociados, oficina de corretaje y administración de propiedades con 18 años en Las Condes, Santiago. Si su caso tiene particularidades, escríbanos: la primera conversación no tiene costo.
Consultar mi caso