En corto
La rentabilidad bruta anual de un arriendo se calcula como (renta mensual × 12) ÷ precio de compra × 100. La neta descuenta contribuciones, gastos comunes de cargo del dueño, seguros, administración, mantención y los meses de vacancia. En Santiago, una bruta razonable se mueve entre 4% y 7%, y la neta suele quedar 1 a 2 puntos por debajo.
La fórmula bruta
Rentabilidad bruta anual = (renta mensual × 12) ÷ precio de compra × 100.
Ejemplo: un departamento comprado en UF 3.000 que se arrienda en $450.000 mensuales. Con una UF de $40.851, el precio son $122.553.000 y la renta anual $5.400.000. La rentabilidad bruta es 4,4% anual.
Lo que hay que descontar para llegar a la neta
La bruta sirve para comparar rápido, pero no es lo que llega al bolsillo. Hay que restar las contribuciones, los gastos comunes que queden de cargo del propietario, el seguro, la comisión de administración, la mantención y —el más olvidado— la vacancia.
La vacancia es el tiempo en que la propiedad está vacía entre un arrendatario y otro. Un mes vacío al año se lleva más del 8% de la renta anual, más que cualquier otro gasto de la lista.
El mismo ejemplo, ahora neto
Sobre esos $5.400.000 anuales, descontemos un mes de vacancia ($450.000), contribuciones aproximadas ($260.000), administración y mantención ($540.000) y seguro ($90.000). Quedan $4.060.000.
Sobre el precio de $122.553.000, la rentabilidad neta es 3,3% anual. La diferencia con el 4,4% bruto es exactamente lo que separa una proyección de una realidad.
Qué mirar además del porcentaje
Una rentabilidad alta con alta vacancia es peor que una moderada con arriendo continuo. Por eso la ubicación —metro, servicios, demanda de arriendo real de la zona— pesa más que un punto porcentual en el papel.
Y hay un segundo componente que la fórmula no muestra: la plusvalía. Un inmueble puede rentar 3,5% y ganar valor, o rentar 6% en una zona que no se aprecia. La estrategia correcta depende de si usted busca renta o patrimonio.
Esta guía la escribe el equipo de Etchepare & Asociados, oficina de corretaje y administración de propiedades con 18 años en Las Condes, Santiago. Si su caso tiene particularidades, escríbanos: la primera conversación no tiene costo.
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